今日，我將與 Zillow 行政總裁 Jeremy Wacksman 進行訪談。Zillow 是一款真正體現了所謂智能手機時代軟件的應用程式：該公司為查看房地產列表建立了一個出色的移動應用程式，並且它不僅僅成為了我們許多人娛樂的一部分，更成為了一個垂直整合的房地產買賣和租賃平台。— Verge 訂閱者，別忘了無論你在哪裡獲取播客，你都可以獨家無廣告收聽 Decoder。點擊這裡。如果你不是訂閱者，你可以點擊這裡註冊。— 如果你最近一直在聽 Decoder，你可能已經猜到為什麼我如此渴望與 Jeremy 交談——像這樣受歡迎的移動應用程式實際上是大量資料庫的前端，而誰能獲取這些資料庫以及這種訪問應該花費多少的問題，如果認為下一個軟件時代將由人工智能定義，那麼這些問題將重新成為爭論的焦點。畢竟，如果你的人工智能代理可以直接查看多重上市服務（MLS）資料庫，你就不需要像 Zillow 這樣的應用程式。或者你確實需要——也許你比以前更需要像 Zillow 這樣的應用程式，這當然是 Jeremy 在這次對話中所持的觀點。而 Zillow 的資料庫訪問政治問題非常複雜——該公司在 MLS 與 Zillow 上列出房屋的時間和方式上有重大訴訟，而房地產經紀人團體與該平台整體關係不穩。Jeremy 的論點是，Zillow 的未來看起來非常像一個端到端的房地產經紀人業務平台，我們花了很多時間討論像房地產這樣本地化和關係驅動的業務是否會從他所提出的平台級規模中受益。是的，這一集有很多 Decoder 的內容——我認為這會讓你感到驚訝。好的：Zillow 行政總裁 Jeremy Wacksman。我們開始吧。這次訪談已經為了長度和清晰度進行了輕微的編輯。Jeremy Wacksman，你是 Zillow 集團的行政總裁。歡迎來到 Decoder。謝謝你的邀請。很高興來到這裡。我很高興能親自參加。我喜歡親自做這些節目。非常感謝你來我們紐約的辦公室。我們在這裡待一個星期。Zillow 的 20 週年紀念是昨天；我們今天慶祝。所以親自參加真的很合適。我很高興能這樣做。當我們親自參加時，氣氛總是會更輕鬆一些，所以我很高興能這樣做。我對這一集充滿期待。Zillow 是那種科技公司，有平台動態，有很多值得討論的地方。我最喜歡的 Decoder 節目是你指出資料庫非常複雜，充滿了政治操縱和重大的經濟監管爭端。而沒有比美國待售房屋的資料庫更複雜的資料庫了。我認為這說得很好。所以我迫不及待地想深入探討這一點。我認為大多數人明白 Zillow 是這樣一個應用程式，你可以在上面評判別人室內設計的品味。尤其是在 2026 年的美國，它似乎成了它的主要目的。自從我在那裡以來，在 Zillow 上的娛樂已經成為一個日益增長的現象。絕對是的。你從 2009 年開始就在那裡，我說的對嗎？2009 年，16 年。16 年。而你直到去年或前年才剛剛成為 CEO，對嗎？是的，大約一年半前。2024 年 8 月。這種轉變從“嘿，我們可以在你的手機上列出你所在地區所有待售房屋，你可以隨時查看動態”，到“哦，我們將進行大量交易”。我認為在某一點上，Zillow 購買了很多房屋。所以現在你是 CEO，整個市場都發生了變化。簡要描述一下 Zillow 的發展軌跡，應用程式是什麼，現在的公司是什麼，你作為 CEO 想要成為什麼。Zillow 在我們錄製這集的今天成立了 20 年。它成立的原則是房地產資訊對普通買賣雙方來說是不可獲得的。因此，我們的聯合創始人 Rich Barton 和 Lloyd Frank 之前在 Expedia 工作。他們建立了許多市場。他們看著房地產。他們自己也在購物，他們說，“等等，我找不到正在出售的房屋或房屋的價值。數據被鎖在專業人士的資料庫中，我必須付費才能訪問。”因此，這就是創始靈感：“讓我們點亮燈光。讓人們獲得資訊。”那時互聯網上的其他類別已經朝著這個方向發展。你可以開始獲取旅行和其他垂直領域的資訊，但房地產在 2000 年代中期確實還沒有進入互聯網。我們在 2006 年 2 月推出了 Zestimate。這是我們的啟動產品。這只是在嘗試回答一個問題：房屋到底價值多少？不是一個完美的答案，但一個估計，好吧，拿一些可比數據並建立一個機器學習模型來計算這些房屋可能價值多少，以幫助你在開始購物時更聰明。Zillow 從那裡發展成為一個廣告業務。
在最初的十多年裡，它只是一個典型的廣告市場。好的，讓我們為買家和賣家提供優質的產品。他們來使用它們。他們有夢想，但他們也購物和購買。廣告商、專業人士會希望接觸到這些受眾。所以我們將僅僅出售對受眾的訪問權、出售線索和出售廣告。10 到 11 年後，我們已經建立了這個偉大的品牌。我們非常自豪，Zillow 在 Google 上的搜尋量超過了「房地產」。我們已經成為了一個類別術語。人們喜愛這個品牌。雞尾酒會上的話題總是，「哇，你能改變我的 Zestimate 嗎？」或者，「你是怎麼做到的？」但我們是客戶至上的，我們會詢問客戶情況如何，他們會說，「我喜歡使用 Zillow。」然後呢？「我在買房子的時候哭了。」我總是記得的一個數據點是，我們調查了平均的購房者。我們現在每年都這樣做，作為一個住房趨勢報告，百分比、人口統計和趨勢。當時讓人印象深刻的一點是，超過一半的買家在過程中哭了。我們想，「這不太好。我們是這個類別中的卓越品牌。我們幫助人們開始，但其他的部分仍然是破碎的。」所以我們轉變並調整了業務，變得更加注重交易。我們顯然仍然將廣告作為商業模式的一部分，但我們一直專注於構建軟件，以幫助買家、租戶和賣家進行交易。不僅僅是找到代理人，而是與代理人協調、合作，為代理人提供幫助你買賣房屋的軟件，為代理人提供幫助你列出房屋的軟件，為你提供從我們這裡獲得貸款的服務，為你提供協調所有這些事情的軟件。我們現在衡量我們的增長和成功，是根據我們實際上與買家和賣人參與的交易量。這就是我們一直在走的旅程。我們還沒有完成。正如你所說，沒有比房地產資料庫更複雜的資料庫了。這就是構建這種綜合體驗如此困難的原因：你必須協調很多事情，這是我們可以討論的。但這確實是 Zillow 的歷史。這很吸引人，因為我們正在慶祝 20 週年，品牌已經走了這麼遠，但構建房地產一站式商店的目標，我們真的只是剛剛開始。
我想談談衡量交易，特別是在我們當前的房地產市場中，交易似乎將在一段時間內保持低位。Zillow 的最初部分，它將僅僅向你展示有哪些房屋可供出售，它們的交易價格是多少。這只是一個公共資料庫。這只是你所在地區發生的事情，你可以訪問這個資料庫。我會說，在早期的互聯網，特別是早期的移動互聯網，創新往往是僅僅將資料庫暴露給人們，將其打包，使其變得漂亮，說，「這裡有一些可供你使用的資訊，現在肯定在你的手機上。」我在一家餐廳，在我訪問的某個城鎮，我可以只看房屋的價值。或者你在海灘上散步，你會說，「哇，我想搬到這裡！那所房子值多少錢？」這是一個很大的公共資料庫，為 Zillow 創造了很多價值，為 Zillow 的用戶創造了很多價值。隨著時間的推移，Zillow 似乎想要擁有自己的資料庫。而緊挨著它的那個資料庫，同樣重要。隨著你想要更多地控制交易旅程，你需要控制過程中更多的數據。就在旁邊的是美國的房地產行業，它有全國房地產經紀人協會。他們在某些監管問題上，我想要和你談談，但他們維護著多重上市服務，把它想象成一個資料庫很誘人，但它實際上像是數百個資料庫。超過 500 個。由地區房地產經紀人小團體維護，各自有各自的做法。沒錯。沒錯。你們與它的關係是什麼？因為這感覺像是這一切中最有爭議的來回互動。這是一個很好的問題。從外面看，你會認為這是有爭議的，因為我們是創新者，我們進來了，我們是技術專家，但現實是我們喜愛多重上市服務。它們是市場。我們有這個房地產資料庫，那就是多重上市服務，它可供所有人使用。每當我與人們談論我們的行業，而他們不在我們的行業工作的時候，他們會驚訝地了解到，待售的房源被房地產市場中的每個人廣泛地分享給其他人。所以 Zillow 上的房源，realtor.com 上的房源，我們競爭對手網站上的房源，我們都有相同的房源。對於出售的東西沒有任何區別。這意味著它是一個了不起的公共利益。
買家和賣家、大型經紀公司、初創企業和創新者都可以獲取相同的資訊，因為房地產行業已經同意合作並共享這些資訊。我們是世界上唯一這樣做的國家。其他所有國家，它們都是私人資料庫。它們在某種程度上受到控制。這導致競爭減少、透明度度降低，並且實際上創造了更糟糕的消費者體驗。因此，我們已經成長起來，互聯網的到來實際上允許多重上市服務（MLS）建立這樣的系統，使其成為一種商品。然後，Zillow 必須在此基礎上進行差異化競爭。我們必須為觀眾激烈競爭，並通過在商品數據之上的更好產品贏得這些觀眾。在許多市場中，你會建立其他人沒有的內容，從而獲得鎖定優勢。我們沒有這種優勢。我們必須建立更好的參觀體驗。我們必須建立更好的 AI 驅動的虛擬參觀。我們必須建立更好的融資。我們必須吸引買家和賣家想要使用我們的服務，因為一鍵之遙就是另一個網站上的相同房源。你認為如果我去問全國房地產經紀人協會或任何維護這些資料庫的小型房地產經紀人團體，他們是否認為他們的產品是一種公共產品，他們會認為這是一種公共產品嗎？我認為許多 MLS 會這麼說。交易數據絕對是一種公共產品。這實際上是公開資訊。好吧，交易數據是您從縣級公共記錄中獲得的實際數據。MLS 是一群房地產經紀人，他們決定以非常具體的方式共享他們的房源。他們有自己的協議。作為公眾成員，我無法看到資料庫中的某些內容。這是對的。當你將其描述為公共產品時——我之所以這樣說是有原因的——他們維持著對它的控制，而這種關係中存在摩擦。是的，沒錯。你認為他們如何看待與你的關係？我認為許多人認為這是互補的。我認為挑戰在於有 500 多個團體。所以我們不能只進行一次對話。有許多 MLS 非常注重消費者，他們的大部分規則，正如你所說，是對消費者友好的，因為他們希望支持廣泛的會員資格。他們的利益是，“我們如何才能擁有更多會員？我們如何才能讓更多人來使用我們的服務？”因此，有些 MLS 更注重行業，我們實際上會對他們的一些規則提出異議，我們確實提出了異議。當我們認為他們有反消費者的規則時，我們被允許這樣做。但我猜要回答你的問題，總的來說，如果我們沒有共享的合作資料庫，我們去簽約並獲取所有房源——順便說一句，我們在所有這些之前就這樣做了。直到六七年前，我們才從 MLS 獲取我們的房源。我們仍然在 Zillow 上擁有了大部分房源，因為人們想要在 Zillow 上發佈他們的房源。只是通過這種方式獲取它效率要低得多。你談論的是數萬個數據源和關係以及變更和所有這些事情。所以總的來說，資料庫是協調一致且廣泛可用的，這是 80% 到 90% 的好處，而有 10% 到 20% 的摩擦和我們不喜歡的規則，我們努力遊說、倡導和改變它們。
在 Decoder 上反覆出現的一個主題顯然是聚合理論，在互聯網上，特別是那些擁有消費者需求的人能夠設定很多條款。Google 可能是最終的聚合器。人們對 Google 上的任何內容都有著巨大的需求，然後 Google 能夠為供應商設定很多條款。這方面還有很多很多其他的例子。這要歸功於提出聚合理論的本·湯普森。Zillow 就是其中一個聚合器。因此，即使在存在另一個資訊資料庫的情況下，你說房地產經紀人知道觀眾在 Zillow 上，所以他們也應該在 Zillow 上發佈他們的房源。你什麼時候意識到你有能力去對 MLS 提供商說，“嘿，這樣效率更高。”因為在某些時候，他們不認為這是高效的。你什麼時候意識到直接連接會更有效率，或者他們什麼時候意識到這會更有效率？我沒有完全準確的歷史，但我認為互聯網在廣泛的意義上有助於他們朝著這個方向發展。他們創建了一個標準，我敢肯定如果我們回顧過去，回到 Zillow 成立之初，當時還沒有這個標準，經紀行業、MLS 無法為任何互聯網網站或任何基於互聯網的經紀網站提供數據源。這是隨著互聯網的到來，隨著像 Zillow 這樣的網站的出現而發生的。他們對此做出了反應。以一種有利於競爭和消費者的方式，這可能發生在過去的 10 年、15 年裡。Zillow 歷史的另一部分是，我們並非從一開始就是這樣。因為那時還沒有這種互聯網友好的 MLS 規則。它們是在互聯網出現之前。他們沒有考慮過這個問題。
所以我們必須自己去註冊並獲取所有這些東西，我們做到了，我們建立了這些優秀的品牌和消費者體驗，然後我認為行業趕上了。我之所以問所有這些問題，是因為，首先，我認為資料庫的政治非常吸引人，特別是誰可以連接什麼，誰創建數據並填充資料庫，以及誰可以在資料庫中顯示數據。在人工智能時代，這實際上可能比以往任何時候都更加不確定。你有一個界面而不是直接讀取你的資料庫的聊天機器人——我們將會談到這一點，但我認為所有這些政治都是搶佔先機的另一個原因是我想設置解碼器問題。你擁有一項業務，“嘿，有許多公共或半公共資料庫我們可以訪問。”而你的工作，正如你所描述的，是在那之上建立最佳的產品，並說，“這裡是列表，這是最好的導覽，這是最好的照片查看器。”我不是要簡化，但這就像是，“我們將製作一個很棒的移動應用程式。我們將擁有最快的照片查看器，並且會擔心緩存圖像、它們的位置以及你將要做的一切事情。我們將擁有最好的 3D 導覽。”你現在描述的東西是房地產交易。這不僅僅是在資料庫之上的純軟件設計。它實際上將解決人們在查看列表時所擁有的業務邏輯。這似乎會讓公司發生相當大的變化。所以告訴我，在你成為首席執行官之前，公司是如何構建的，然後這是解碼器問題：Zillow 現在是如何構建的？我會回答這兩個問題。在我擔任首席執行官之前和之後，公司結構並沒有發生太大的變化，主要是因為首席執行官的過渡是經過精心計劃的。我之前是首席運營官，我們確實為繼任做好了計劃。我們從那時開始組織公司。這個問題可能更好地構建成，“我們在那個階段是如何設置公司的？”而這在很大程度上就是它現在的結構。我們是——我確信你經常聽到這個——我們是一個典型的矩陣。我們擁有職能團隊和職能專業知識，然後與我們最成熟的業務並肩坐在一起。優秀的產品營銷、工程和設計團隊與專職領導完全整合，並矩陣化到業務團隊，我們的大多數成熟業務都在一個組中運行。這就是 Zillow 的大部分業務。你的成熟業務是什麼？我們認為我們的大部分銷售業務就是這樣。我們考慮的是銷售和租賃。大多數使用你所看到的 Zillow 品牌的買家和賣家，以及大多數與他們交談的代理人，以及你在我們的住宅房地產中獲得的大部分貸款和房屋貸款，是最成熟的部分。我說“成熟”不是指市場份額和增長，而是指我們從事這項工作的時間長短。我們還有初創公司、被收購的業務、較小的業務，我們有意在一段時間內更獨立地運營它們，直到我們需要考慮如何更好地整合它們。租賃是一個很好的例子。我們有一個現在佔我們公司超過 20% 的租賃市場，但這在很大程度上是 Zillow 內部的一個初創公司，並且它運營並且仍然相對獨立地運營，有一個租賃總經理，並且擁有許多完全擁有的職能團隊。隨著它的成熟，現在它將成為我們的下一個十億美元業務。這是我們的目標之一，我們開始有意地思考，好吧，我們如何將其中的一些折疊回職能專業知識能力？紐約的 StreetEasy，我知道你們都很熟悉，這是我們收購的東西並保持其獨立性，並且繼續保持其獨立性，因為沒有太多價值，而且實際上在保持其獨立性方面有更多價值，並考慮紐約，因為它是如此獨特的一個市場。我們沒有一刀切的方法，但廣泛地說，我們有一個我們所關注的職能業務矩陣。這對我們接下來要做的事情有意義嗎？隨著你的發展，Zillow 經歷了增長時期，也經歷了裁員時期。再次，一個最勇敢的嘗試，將使購房變得更容易，那就是 Zillow 將擁有所有房屋。這並沒有順利進行。Zillow 現在有多大？我們大約有——不要讓我的帳戶完全正確——大約有 7,000 人。這是如何組織的？或者是如何分配的？我們認為它既是固定的也是可變的人數。“固定”主要是產品工程、營銷、設計和共享服務，然後“可變”是銷售、運營、支持以及隨著收入增長的事物。所以貸款官員、租賃銷售、代理業務中的客戶經理，這些都是這類事情。
大約可以說是五五開。你們主要投資在產品方面還是都是客戶經理？你們是如何運作的？產品和工程團隊可能是最大的團隊。我們首先並最重要的是技術創新者，這是我們的起點。正如我們之前討論的，是的，商業模式已經發展，但打造最佳產品和服務——即使這變成了房地產經紀人的軟件，或是貸款專員的軟件——仍然是我們實現更多交易這一最終目標的方式。這仍然是我們最大的投資。但隨著業務的增長，僱用更多的貸款專員，僱用更多的客戶經理與經紀人合作，這是隨著我們看到更多份額進來而變動的增長。所以這些也在增長。而且這些從百分比來看增長得更多，即使從金額來看，這仍然佔公司的一小部分。我問每個來《解碼器》節目的人的另一個問題是關於決策的。你作為首席執行官是如何做決策的？你的框架是什麼？我堅信“找到真相，而不是找到正確答案”。有一句名言我可能會說錯，大意是人類天生就有想要正確的傾向，有時候他們想要爭論而不是真正尋求數據中的真相。所以我們對客戶痴迷的版本是我們從買家、賣家或使用軟件的經紀人那裡尋找答案。理想情況下，數據有助於我們確保沒有偏見或我們重新挑戰假設。我們盡可能地推動數據和用數據來做決策。這並不意味著我們等待數據。有時候你必須憑直覺做決定，但我們通常希望盡可能地根據數據來做出決策。
讓我問你一個最近有點爭議的重大決定。我們在談論資料庫。Zillow 的一個規則是，如果一個物業掛牌出售，它必須在 24 小時內上傳到 Zillow，否則就不會出現在 Zillow 上。解釋一下這個決定。這件事引起了很多爭議。還有一個關於這個決定的訴訟。解釋一下這個決定。你會說，“這是政策，它會引起一些爭議。”你是如何決定，“好吧，我們要堅持這個政策？”這個政策實際上是為了保護透明度。正如你之前提到的，我們所有人——Zillow 和我們的競爭對手——都從這些 MLS（多重上市服務）免費提供幾乎所有可用房源中受益。對我們免費，但[也]對經紀人免費，對買家和賣家使用任何網站都免費。這個領域有些公司想要將這些房源從互聯網上撤下來，為自己隱藏起來，不把它們作為資料庫的一部分。我們不認為這是件好事。如果你看看世界上其他房地產市場，情況就是這樣。私營資料庫，你必須付費訪問，導致消費者不得不支付更多。我們認為這是個壞主意。我們作為行業中的參與者可以做的就是說，“我們不認為你應該能夠免費搭車，只給互聯網你想要的房源，同時仍然獲取其他人的房源。所以我們不會讓你在 Zillow 上這樣做。如果你想要這樣做，那沒關係。你可以這樣運作，但我們不希望有這樣的房源。”這更像是一種教育工具，讓人們明白如果他們這樣做會有取捨。而且理想情況下，我們已經看到，大多數賣家和賣家經紀人，如果給他們選擇的話，會希望他們的房源出現在互聯網上，並希望他們的房源出現在盡可能多的互聯網網站上，這是他們會選擇的。
你談到的公司是 Compass，這是一家相對高端的房地產公司。他們擁有自己的許多軟件。他們很樂意告訴你他們是一家科技公司。你顯然和他們有訴訟。在我能想到的每一個其他業務中，都有一些窗口化。Netflix 和電視就是一個很好的例子。電影在影院上映，Ted Sarandos 必須向國會保證他將保持 45 天的影院窗口期。他將購買華納兄弟。然後它會去，我不知道，它會去 HBO，然後是 Netflix，然後是達美航空的座位背後，每一個都是不同的支付。你可以看見窗口化發生在不同的業務中。你為什麼認為窗口化在房地產市場是不適當的？我認為你應該將房地產更多地視為電子商務而不是優質內容。當你銷售一件商品時，你希望盡可能快地將其宣傳給盡可能多的需求。讓人們哭泣的第一件事是因為買賣太難了，有時候需要幾週甚至幾個月才能完成，你有人在你家裡走來走去，你基本上必須僱用一個人作為兼職工作代表你幫助協調所有這些事情。
所以，當我們問賣家時，你不會試圖最大化價格的這種想法，大多數人會說：「不，不，不。我想盡可能以最短的時間內賣掉我的房子，賣得越貴越好。」因此，這與試圖拖延或擺架子或花更長時間的做法並不吻合。對我們來說，目標是幫助賣家做到這一點，幫助賣家理解，如果你想最大化價格，方法就是盡可能快速地廣泛推銷你的房子。如果你不這樣做，雖然在某些罕見的情況下人們不會這樣做，你仍然可以這樣做。你可以私下出售你的房子，你可以選擇將你的房子從互聯網上撤下，因為你有私隱方面的顧慮。所有這些機制在今天都存在，我們支持所有這些做法。我們不是說你不能這樣做。你可以拖延。只是你不能通過只向某些人展示你的房子，然後強迫這些人與某些公司合作而不是其他公司來拖延，因為這樣做對所有客戶來說成本都會上升。等等，如果除非你在 24 小時內上市，否則永遠不能上 Zillow，你怎麼能拖延呢？我認為這是我不太明白的一件事。明白了。我們唯一反對的是選擇性營銷。有很多方法可以讓你保持私隱或以私隱的方式出售你的房子。你可以永遠不把你的房子放在 MLS 上，你可以私下出售。這在私隱情況或奢侈品情況下發生。你可以將你的房子放在 MLS 上，但選擇退出互聯網，因為你實際上不希望人們在你的街道上遊蕩。如果你有私隱方面的顧慮，你可以隱藏地址。你今天可以採取所有這些步驟。當然，你也可以把你的房子放在 MLS 上，它會出現在所有網站上。你也可以在 MLS 上將你的房子列為「即將上市」，並說：「我實際上還沒準備好出售。我必須做很多工作，但我將在春季銷售季節來臨時出售我的房子，所以我應該開始告訴人們。」這是一種拖延的形式。所有這些情況的共同主題是，公司不會選擇哪些客戶可以獲取這些資訊，並為某些人廣泛提供，而不是其他人，這可能導致各種不良行為。而且你不會告訴賣家，通過這樣做，你會得到更多的錢。如果你打算放棄一些需求，你會以某種方式提高價格。這是我們唯一要說的，「如果你想這樣做，我們不想要這些房源。」我之所以在這裡堅持是——我認為我了解這個行業的一個廣泛動態，那就是在一場關於房地產經紀人費用和經紀人費用的訴訟中達成了一個相當大的和解，現在這些費用可以協商。因此，你可以看到大型機構實際上正在嘗試關閉他們的小市場。他們有很多房源，如果他們能夠在彼此之間進行銷售，他們可以預先協商這些費用。你可以不同意這種反應，但這是一種理性的經濟反應，去想，「好吧，我們不會像以前那樣協商經紀人費用。我們只是要創建一個小小的封閉生態系統。」這與你說的「實際上，生態系統必須是完全透明的」直接相悖，因為你實際上並沒有在做房源。在很多情況下，你不是賣方的代理人，在很多情況下，你也不是買方的代理人。我知道在某些情況下有一些推薦。所以他們試圖保護他們實際管理庫存的成本。你如何調和這一點？如果這個行業因法律和解而動盪，他們正在尋找新的平衡，而你說「實際上，我們不會讓你做出改變」，你如何調和這一點？我們通過什麼對賣家最有利來調和這一點。如果我們問 90% 的賣家，「你想做些不同的事情嗎？」他們說[是的]，我們會去努力實現這一點。但你問賣家，「你想廣泛地推銷你的房子嗎？你想通過公共營銷更快地以更高的價格出售嗎？」他們說是的。順便說一下，代理商也是。這是這個行業的另一個細微差別，人們不太明白：很多這些行業的想像力都是在經紀人、MLS、協會、NAR 和所有法律工作之間。實際上，這個行業是由超過一百萬名獨立授權的房地產專業人士運營的，他們是獨立承包商。他們從他們所屬的公司那裡繼承了很多好處，但他們自己做決定。在很多情況下，他們是受託人，他們應該向買賣雙方披露銷售商品的好處和風險。這就是我們試圖幫助支持的。但你是對的。公司想要找到一種方法來獲得更多的利潤，如果他們發現他們的利潤受到挑戰，可能會以犧牲最終買賣雙方的利益為代價，這並不奇怪。我想起了一句我們經常從各種與 Amazon 相關的高管那裡聽到的話，其他人的利潤就是他們的機會。
你認為在擴展業務時是這樣看的嗎？不，只不過是代理人的利潤並不是真的很高，最終代理環境。我們是這樣想的：在房地產行業中有很多人，當你回到房地產資料庫時，有很多人參與有組織的房地產。Zillow 非常非常關注買家和賣家，但我們也非常非常關注鏈條盡頭的個別代理人，因為這些人才是真正產生效益的人。這就是為什麼我們為他們開發了大量軟件，並為他們建立了大量數據和工作流程。即使他們在數以萬計的這些經紀公司中工作，並且橫跨數以萬計的這些市場，我們並不真的那麼關注他們所屬的公司，而是更多地關注他們最終的代理人。這些人基本上都是小型企業企業家。他們在經營自己的生意。他們並沒有從繼承的實體那裡獲得很多商業支持。我們正試圖幫助他們更好地經營業務。這就是我們如何幫助他們幫助買家和賣家賣出更多房屋，然後更多的交易對我們來說更好。有一件事我覺得很有趣，我相信你也想過這個問題，你提到了很多關於賣家的問題，比如最大化賣家的價值，我認為這非常簡單地意味著價格很高，但目前房地產市場的價格已經高得離譜，無論在哪個市場都是如此。沒錯。我猜聽這集的很多人會說：“好吧，我是買家。我很想買房子。價格很高。有誰在壓低價格？有誰在最大化我作為買家的價值？”你們有考慮過這個問題嗎？當然有。沒錯。我們進入 Zillow 是因為我們談到了房源和資料庫，但大多數市場都是從需求開始的，而 Zillow 主要關注的是需求方和幫助買家。我們目前絕對處於房地產市場的可負擔危機中。這就是為什麼，正如你之前提到的，我們看到交易量如此低迷，因為買房實在是太難了。這是因為抵押貸款利率。是的，每個人都喜歡談論抵押貸款利率；在疫情前，它們非常低，現在已經上升了。雖然具有諷刺意味的是，它們仍然沒有達到歷史高位。挑戰在於房價。正如你所說，在許多市場中，房價從疫情前的水平上漲了近 100%，這是不可持續的，收入增長也沒有那麼快。因此，試圖緩解房地產市場中的供需平衡是恢復到更正常的住房市場的唯一途徑。我總是喜歡這樣描述：在過去的三四十年裡，任何一年平均約有六百萬套房屋交易，五百五十萬到六百萬套房屋。因此，有一千萬到一千二百萬人正在經歷這個兼職工作的搬家過程。而在過去的幾年中，只有四百萬套房屋。所以我們離正常市場還差兩百萬套，而且情況並沒有真正好轉，而可負擔性是原因。當你說到可負擔性時，我知道你一開始就提到了抵押貸款利率，每個人都想談論它。我有很多朋友有疫情時期的 2% 抵押貸款。他們沒有動力賣掉他們的房子。他們只是不會這麼做，直到…也許永遠不會。我不認為他們會再得到另一個 2% 的抵押貸款。不，但他們可能會對 5% 的抵押貸款感到更舒服。如果你三年前問他們，“你必須看到什麼利率？”他們會說，“三。”現在，三四年過去了，人們有理由想搬家，他們一直在推遲，現在他們可能會說，“四”，或者在某些時候他們會說“五”。因此，積壓的需求和利率的緩解最終會匯合，你會開始看到人們更頻繁地從他們的抵押貸款中解脫出來。你認為需要看到多少建築才能直接從供應方面解決這個問題？不。我很高興你問這個問題，因為這是…我們經常被問到需求方面的利率問題，但可負擔性危機是一個可用性問題，這就是問題所在。美國，Zillow 估計。短缺近 500 萬套房屋。我們剛剛走出 2008 年、2009 年的全球金融危機，許多聽眾會記得。我們停止建造足夠的房屋。這是為了跟上新家庭形成的步伐，我們肯定停止建造負擔得起的房屋。因此，我們有了這種累積的供應赤字。這是一個問題。這一直是個問題，現在因為你談到的抵押貸款利率鎖定而加劇了。
你需要更多的新建房屋來幫助平衡市場，但你同時也需要現有房屋銷售的出現，以及人們說：“好吧，我會因為需要，或者因為利率下降，或者因為已經過了足夠的時間，而放棄我 2%-3% 的抵押貸款。”所以這兩件事你都需要，但這是一個供應問題。國內有些地方開始取得進展，但這些進展非常微薄，我們還有很長的路要走。你提到公司的關鍵指標是交易量，即你促成的交易數量。在一個如你所描述的那樣凍結的市場中，你如何準確或很好地衡量這一點？因為這看起來只是在一個持平的數字中的一個百分比。擁有一個持平數字的小百分比允許 Zillow 在市場低迷時也能增長並獲得市場份額。這是我們內部思考的簡要版本。儘管 Zillow 是一個如此知名的品牌，而且在任何一個月或季度，都有 60%-70% 的購房者在使用 Zillow，但我們的交易份額——據我們所能衡量的，而且我們有比其他公司更多的方法——是個位數。買家和賣家從使用我們作為購物和夢想網站轉變為僱用我們的代理人之一，使用我們的貸款專員，使用軟件來幫助出售和列出他們的房屋，然後我們與代理人一起參與，這是個位數。你說得對，雖然住房市場從疫情中萎縮，但 Zillow 的份額卻增長了。這就是為什麼我們的收入和業務能夠在平穩的住房市場中增長。所以你只是從一個固定的蛋糕中獲取更多的美元？以及更多的交易量。我們因為能夠增長而獲取了更多的交易份額。你從五、六、七個百分點增長。7% 的四仍然會比 3% 的六大得多。是的，沒錯。
好的。你提到了所有其他軟件的建設。為代理人提供的軟件，獲得貸款的軟件。這些都是其他公司擁有現有高利潤的地方，特別是貸款。我一直在想，我怎麼能知道市場中是否存在過多的利潤，那就是當我在電話的另一端經歷《拜金一族》（Glengarry Glen Ross）的時候。我對互聯網低聲說我可能想要一個抵押貸款，然後 500 家公司出現在我的門口。這意味著有足夠的錢來做所有這些營銷，以支持所有這些潛在客戶的產生和轉化。這看起來對你來說是一個機會。你有界面，你有需求。“我們只是向你展示利率，你會選擇一個抵押貸款。”所有這些公司都願意參與這個系統嗎？因為那會減少他們的利潤。這是一個我們更直接競爭的地方，因為現在我們實際上開始發起抵押貸款。這也是我們談到的交易旅程的一部分。在 Zillow 的第一章，我們只是一個抵押貸款的廣告市場。很多人來到 Zillow 說：“我需要融資。”我們說：“太好了。有很多抵押貸款提供者會向你做廣告，去和他們合作。”然後你談到的所有廣告低效情況就發生了。我們現在實際上進入了貸款發起業務，我們越來越多地自己發起抵押貸款。你說得對，我們在那裡擁有一個客戶獲取成本優勢，因為我們已經在 Zillow 上擁有購物者。還有客戶利益。我們又回到了詢問買家他們想要什麼。他們不想要的是被積極地推銷。他們也不想不得不僱用一堆不同的公司來做交易的不同部分，並且不知道它們都在哪裡，並且有 37 個 Gmail 線程和關於所有部分的短信。他們希望能夠打開一個應用程式，然後說：“好的，這裡是我與代理人的對話，這是我的報價，這是我的融資，這是我的結算。我只想看到它們都在那裡。”這就是我們正在努力建設的。你真的必須自己發起抵押貸款才能做到這一點。在這種情況下，我們的競爭更加直接。我們是一個非常小的抵押貸款發起者。抵押貸款是一個巨大的類別。我們的份額是以基點為單位，但 Zillow 的增長將來自於更頻繁地提供這一點，因為當買家來到 Zillow 時，他們問了兩個問題。他們說：“我能負擔得起嗎，有什麼是我想買的？”然後在詢問這兩個問題時，他們意識到：“哦，我需要一個專業人士。”這兩個問題之一會導致他們僱用代理人，我們正試圖在一個地方提供這些問題的答案。這給了我們提供抵押貸款作為他們可以選擇的事情之一的巨大客戶獲取成本優勢。我只是在想我們買房子的時候。我們的代理人，我們的買方代理人——這是在結算之前。所以賣方將支付我的買方代理人的費用。
呢位非常友善嘅女士出現，幫我哋買咗間屋，而我冇俾過佢任何錢，因為賣家已經支付咗佢嘅費用。佢對我哋住嘅地方非常熟悉，認識所有本地嘅按揭經紀人，認識所有本地嘅律師。我當時諗，「呢樣嘢好正。」我就直接打俾 Pam。「佢會搞掂。」而佢就真係搞掂咗。Zillow 能唔能夠提供呢種體驗，當買家代理唔再保證得到佣金嘅時候，抑或你哋會喺每個步驟都收取費用？呢度有兩個問題。係嘅，我認為部分問題係，我哋能否提供一個你嘅買家代理會想用嘅按揭服務？我哋認為答案係可以，因為第一，佢會更加經濟實惠。佢會整合到軟件入面。如果你通過 Zillow 聘請 Pam，理想情況下佢會使用我哋嘅客戶關係管理軟件，即係好多頂級代理都會用嘅 follow-up boss。所以如果你喺 Zillow 內部發送消息俾佢，佢會通過我哋嘅軟件回覆，你嘅貸款專員會喺入面出現，你嘅預先批准信都會喺入面出現。我哋贏得佢嘅業務，因為我哋效率高，價格有競爭力，但最重要嘅係，如果佢做好佢嘅工作，佢推薦嗰個人嘅原因係佢知道貸款人一定會成交。買家代理一年只會完成幾筆交易。如果你問佢哋想要啲乜嘢，係嘅，佢哋當然想幫助佢哋嘅客戶節省金錢，但佢哋亦想確保交易唔會搞砸。我哋所做嘅係建立一組能力，我哋會向更多代理展示，係嘅，即使我哋係一個全國性品牌，Zillow 都有本地專業知識，而且我哋喺每個地方都有貸款專員可以提供幫助。而呢個係我哋必須解決嘅首要問題，即使喺最後關頭出現問題，或者即使有人喺週六晚上打電話，都要為佢哋完成交易。呢個就係佢哋嘅價值主張測試。當然，買家嘅價值主張測試係信任代理，信任貸款專員，但同時佢哋亦想提高效率。
我對呢個動態中嘅數據價值非常好奇。我保證，我哋會以一種迂迴嘅方式討論 AI。我哋預告我哋將會到達嗰度。我哋已經好耐冇講到 AI。我盡力遲啲提出 AI，因為我對人哋真正嘅業務感興趣，而唔係我哋所有人只會以某種神話般嘅方式大喊 AI。呢個話題會出現，我保證會出現，但我更喜歡首先了解真正嘅業務。我之所以說我將會用下一個問題討論 AI，是因為房地產係一個非常本地化且數據貧乏嘅業務。你只係喺你所在嘅市場，而嗰啲就係房屋，每筆交易都有唔同之處，可能甚至與隔壁即將發生嘅交易都冇任何可比性，或者可能係，但呢就係點解大家都對呢個估價感到不滿。呢個市場，呢個業務有啲嘢，額外數據嘅存在可能實際上並唔幫助，尤其係如果你必須喺全國範圍內收集嗰啲數據，然後告訴某個本地經紀人、某個本地代理、某個本地買家、某個本地賣家，「喂，我哋知道一切。我哋絕對可以成交，因為數據顯示我哋與之合作嘅全國性經紀人、我哋合作嘅全國性抵押貸款公司一定會成交。」你點樣解決呢個問題？因為呢個感覺係，為咗使 AI 工具發揮作用，你肯定需要餵佢哋大量數據，但數據嘅存在可能實際上喺本地層面並唔重要。呢個取決於數據嘅類型。讓我哋舉兩個你提出嘅例子。在抵押貸款過程中，抵押貸款係，冇更好嘅術語嚟講，一種政府強制性商品。最終，一筆符合條件嘅貸款會被賣俾一堆政府資助企業 (GSE)，所以佢必須符合一堆標準。佢必須以完全相同嘅方式承銷。所有抵押貸款嘅數據收集係每個公司都收集相同嘅嘢。所以喺嗰種情況下，可能 AI 或其他更多數據收集喺全國或本地層面都冇咁有趣。但我認為你嘅問題亦更關於，「我喺西雅圖買房，而我喺我想要睇嘅社區中嘅價格範圍內只有咁多房屋。所以追求更多數據有乜嘢價值？」喺嗰種情況下，實際上係更多數據嚟幫助買家獲得更好嘅感覺，因為房地產嘅獨特之處在於你正在做出一系列權衡。呢個唔係你上 Amazon 或者你甚至喺度搵酒店，你實際上必須從比你需要嘅更多供應中進行選擇。
當你買房時，你必須做出一些權衡，說「完美的房子可能永遠不會出現」。這就像是在問，「在我有時間和價格的範圍內，有什麼是可用的？」如果你在十個不同的宇宙中連續做十次，結果每次都會不同。當你在做這些權衡時，更多關於如何做出這些權衡的數據是非常有價值的。以 Zillow 提供的一個產品 Zillow Showcase 為例，它允許 AI 工具生成更多的虛擬導覽，並生成更多數據來了解那所房子是否適合你，這樣你就不必親自開車去浪費你的週六時間去看錯的房子。這種數據非常有價值，因為人們在購買這類產品時基本上是在尋求減少遺憾。這取決於數據的類型，也許在交易中，是否值得去追求和投資增量數據。我只是在想，當你說「我們將為代理人構建一堆軟件」或「我們將創始一堆抵押貸款」時，代理人的價值在於他們對本地情況的完美了解，或者能夠佈置你的房子。這是在原子層面，而不是在比特層面。是的，這是在原子層面。而且這些原子是非常本地化的。我只是在想，當你說「我們絕對可以說數據顯示我們將在 X 維度上讓你更高效」時，這是否真的令人信服。對於代理人來說——用你剛才的例子——讓他們專注於原子而不是比特是非常有價值的。這是另一回事。如果你和 Pam 談話，她可能想花時間弄清楚她應該如何購買，試圖弄清楚如何幫助你。最好的代理人，是的，他們在佈置房子，但更多時候他們是談判者，他們是顧問，有時候他們是治療師。他們在做專業服務，客戶服務工作，但他們被困在做所有繁瑣的工作上。我們提供給客戶關係管理軟件，你去觀察，代理人花了很多時間在後續工作上，回復收到的短信，檢查待辦事項清單上的項目。這些是軟件和工作流程可以而且應該為他們做的事情。如果我們能生成更多數據來幫助消除繁瑣工作，後台工作，那麼他們就可以做前台客戶工作，這對他們作為小企業主來說是非常有價值的。
再次，Zillow 的一個有趣的動態是，它已經存在了 20 年。已經進行了很多收購，已經有很多增長。你現在談論的是幾乎在堆棧中的垂直整合。我們從「我們有需求，我們可以展示這個公共資料庫」到現在，「我們更直接地與數百個具有各種動態的資料庫合作」。好的，現在是銀行。我們一直做到「我們將進行這筆交易，這是我們的主要指標」。當你垂直整合時，你是否遇到了監管方面的擔憂？我知道拜登的 FTC 會對很多事情有很多擔憂。特朗普的 FTC，特朗普的 DOJ，他們有不同的擔憂，他們以不同的方式表達，在某些情況下表達得非常不同，但同樣強調。這屆 FTC 和這屆 DOJ，他們並不羞於表達他們的意見。這是如何改變的，你是否遇到了這些擔憂？我們有一個好處，那就是我們在這個市場上非常小。這個市場——嗯，一個，我們會爭辯說是交易的地方性份額，但即使你想考慮全國市場，全國交易份額，我們也是非常小的。然後交易的組成部分，抵押貸款是那裡最受監管的市場之一，我們與大型抵押貸款提供商相比，份額是以基點計算的。我們可以很好地增長，同時仍然非常非常小。我們需要意識到這一點，但我們試圖從客戶結果和消費者選擇出發來構建我們所有的產品。這是我們的 DNA，也是我們的業務。正如我們之前討論的，對於 Zillow 來說，更多的成交量是更好的，這就是為什麼我們專注於透明度。這往往使我們與避免任何監管審查保持良好的一致性。我相信會有一個時刻，我們肯定有各種個別的法律挑戰可以討論，但從我們如何考慮構建時的監管，我們認為，「讓我們構建一些有利於透明、有利於消費者的東西」，將會有一些我們想要創新的地方。創新將是監管框架中尚未考慮到的東西，但如果我們能展示我們的工作並解釋我們為什麼想做我們想做的事情，我們認為無論是哪個政府，這都將是一個良好的對話。你們是否與政府進行了這些對話？在我們在這裡的 20 年裡，我們與兩種類型的政府進行了對話，因為住房，正如你所說，是一個如此迷人的資料庫。
另一個挑戰是，你問到司法部（FTC）和聯邦貿易委員會（DOJ），這更多是個地方性問題。很多時候，這些事情是在州級監管機構層面或州級協會，甚至本地市場上發生的。當我們回到宏觀層面為供應進行遊說時，這是一個縣級挑戰。有趣的是，我談論這個問題時，我在你使用 Zillow 的經歷和詢問你是否與唐納德·特朗普討論過抵押貸款利率之間來回思考。他對抵押貸款利率有非常強烈的看法。我不知道你是否聽說過，他希望利率要低得多，這是他的解決方案。這是關於建設供應的問題。你做所有這些事情的能力都來自於成為那個聚合器。擁有那種需求。而這在不同的方面正受到威脅。當我觀察不同的聚合器時，我們在節目中做了很多關於像 DoorDash 這樣的公司的討論。我們在節目中實際上稱之為「DoorDash 問題」，即下一個偉大的界面可能只是一個聊天機器人，移動革命將是我們在手機上為資料庫創造新的界面並建立一個新經濟。Jony Ive 在 OpenAI 從事一些工作。目前尚不清楚是什麼，但幾乎可以肯定是以某種方式通過語音激活的。你可以看見所有這些的發展方向。這將使你被分解。從字面上看，它將你的界面從混合中剔除，可能在其他人的應用程式中呈現，或者以其他方式根本不呈現。你有沒有考慮過這個問題？這似乎是第一個最不可能被分解的問題。我認為食品配送更接近。叫車服務更接近，但它也會來到你這裡。你有沒有考慮過這個問題？我們有。你開始回答這個問題了。如果我逃避問題，說「嗯，我們的類別不同」，這會容易得多，但我們確實認為我們的類別是不同的。然後我們將回到我們認為我們正在建立的業務模式，這對於任何潛在的聚合變化來說，隨著時間的推移都是相當持久的。正如你所說，房地產可能是最複雜、受監管、最本地化、最需要執照的類別。很難想像是否有更好的方式來購買鞋子或找到我接下來 20 分鐘內要訂外賣的餐廳。每個類別都有其挑戰，以及聚合可能如何改變，但我認為房地產因其結構性原因，也因其消費者原因而有所不同。你不是每天都做這樣的事情。你是在買房子。目前的平均購房者每 14 年才買一次。但如果將 Zillow 視為娛樂——假設我走在海灘上，現在不是打開 Zillow 來看看那所房子多少錢，而是我問 Gemini 或 Siri 或任何東西，我得到一個答案，我從公共資料庫中獲取一些交易列表，這意味著我不會打開你的應用程式。然後隨著時間的推移，當我需要做其他事情時，我可能更不願意打開你的應用程式。這種循環已經對你來說相當好了。或者他們成為新的需求來源，當然，也許他們想問橫向大語言模型（LLM）一個他們現在問我們的問題。然後當他們進入實際交易的類別時，這是我們試圖建立的業務，他們將會想使用我們的軟件工作流程、數據和人來進行交易。這只是在漏斗頂部有不同的來源。這是一個古老的問題，當 Google 出現時，當移動和應用程式出現時，漏斗頂部與交易流程的問題。這就是為什麼我們對軟件、工作流程、數據感到非常興奮。在這個類別中的持牌專業人士。我們認為，建立你所說的垂直整合，確實是任何演變中最持久的組成部分，即使人們到達我們前門的方式可能會隨著時間的推移而改變。另一方面，我們也將尋求創新這些能力，因為有橫向的需求，一個橫向的「做它」。也有垂直的需求，我們認為在這個類別中也變得非常有趣。我對垂直搜尋很好奇；誰真的知道它會怎麼發展。我認為這是完全開放的，因為模型只會變得越來越好。你會看到這些機會迅速出現和消失。聽起來你說的是，當你說它更持久的時候，服務企業客戶，實際上賺錢的商業客戶是增長所在，也許不是在消費者體驗中。我想知道這一點，因為這與我從很多人那裡聽到的東西相呼應。消費者使用互聯網的體驗可能正在整合，也許一切都只是聊天機器人，它將是 AI 驅動的瀏覽器，誰知道會發生什麼。但歸根結底，房地產經紀人仍然需要買賣房產，你可以永遠向他們銷售軟件。
我會用稍微不同的方式來表達，即隨著時間推移，我們可能更關注交易者而非夢想家，但這已經是我們業務的現狀。我們通過交易者賺錢。夢想家、購物者和瀏覽者是未來的潛在交易者，我們樂於填補這一角色，而品牌橫跨兩者具有巨大的客戶獲取成本（CAC）優勢和巨大的客戶終身價值。所以這部分我們可以討論，但我認為我們不會從以消費者為中心轉向以企業對企業（B2B）為中心。我認為更可能的是，你會將交易者視為客戶群中更持久的部分。我真正感興趣的是那些客戶獲取成本。如果因為我們擁有的夢想家減少而導致這些成本開始上升，現在 Zillow 的 80% 流量是免費且直接來到我們這裡的。是的，如果這個百分比下降，那將是一個不同的客戶獲取方程式，我們需要擅長於了解當他們進入交易類別時流量將來自何處。好的，讓我問你一個我認為每個人都認為我會在談到 AI 時提出的問題。這是我妻子問我的第一個問題。這是第一個出現的問題。每個擁有用戶內容的平台——我會將 Zillow 視為一個擁有用戶內容的平台；它有點不同，但它仍然是用戶內容，不是你的——都充斥著垃圾內容，純粹的 AI 垃圾內容。我在房源中實際上已經看到了這一點。最初，你實際上看到的是過度 HDR 照片，所以你所看到的照片與現實沒有關係，現在你看到的是虛擬佈置，可能有一點過於激進。要真正拆除地板並不容易，但我們就在這裡，我們就是要拆除地板。現在你正在進行完全虛擬的導覽，比如生成的 3D 導覽，可能會顯示現實，也可能不會。你是如何防範這一點的？因為我認為這是你需求的另一大威脅。有兩種方式。首先，回到我們之前的討論，擁有一個有規則的專業資料庫對此是有益的。MLS 的好處之一是我們是一個成員；有許多成員，我們都希望解決這個問題。因此，你可以有合規性、規則和違規行為以及罰款。你有持牌專業人士，他們認可並保證內容的準確性。當它通過時，可能是沒有做好工作的持牌專業人士。你有一種方式來監管或管理這些問題。所以這是一種方式。正如你之前談到的，我們不會僅僅依賴於 500 多個[團體]的機制。我們希望，我們將為此進行遊說，但我們也會自己查看數據。我們的租賃市場平台就是一個例子，在那裡你沒有 MLS 結構，它是長尾用戶直接進入 Zillow 的工具，直到我們必須建立良好的合規工具。好在在房地產市場中這樣做的收益可能較低，因為最終你是試圖出售房屋或出租場所。如果你這樣做，可能會推動頂部漏斗的流量，但這種動機很快就會被壓制，因為你實際上不會出租或出售場所。現實表明，這種動態並沒有發生。你在每個地方都能看到它。我現在看到的每個房源至少都有過度 HDR 和照片，如果不是完整的——不是每個[房源]，但你肯定有內容挑戰。現實情況是，歸根結底，有人會在購買前參觀房屋。人們不會購買……嗯，事實上這不是真的。有些人確實會不親自看房就買房，但通常他們會委託專業人士在他們購買時去看房。所以有人會親眼看到房子。再次強調，你不會在 Amazon 上買鞋，然後他們說，“嗯，等一下，這不是我以為我買的。” 在我看來，不對攝影撒謊的反面動機實際上並沒有導致攝影更加準確。但另一方面，我們正試圖使用 AI 工具來生成更現實的版本，我認為這是啟動 Showcase 等事物的挑戰之一，因為那些想要推銷房屋的人可能不想展示。所以我們舉一個好的例子，比如我們拍攝無人機攝影，他們會在最佳光線下拍攝，然後我們會生成一個完整的飛越。你可以通過搖桿環繞房屋，從各個角度觀看。我們用 LLM 技術填充這些內容。這展示了可能他們不想展示的東西，這讓你對房屋有更現實的感覺。
嘗試在「也許我不想以那種方式進行市場推廣」和「哦，如果我以這種方式展示，我實際上會推動更多需求」之間找到平衡。這是我們真正嘗試推動正確激勵措施的一種方式，我們可以展示，當你生成更現實的版本時，它實際上會為你帶來更多需求和買家的關注，如果你給他們更現實的內容，而不只是擺拍內容。我們現在有 3%、4%、5% 的房源正在這樣做，而我們幾年前才剛開始。這是一個很好的例子，說明我們正在使用的工具，以及如何使用 AI 來實際創造更現實的版本，以可能抵消那種激勵措施。你會不會反過來做，並懲罰虛假的圖像？很多平台都不得不考慮這個問題。我認為 MLS（多重上市服務）將不得不對此進行規範。我們不是負責制定規則和罰款給持牌經紀人的機構。我們不是 MLS 的協會。他們現在正在努力解決這個概念，我們肯定會對此有我們的看法。你的看法是什麼？我們希望盡可能創造最公平、最透明和最準確的房源版本。我們開始了對話，與賣家交談。我們從買家開始，我們的很多創新都是圍繞著，「看，更多的透明度是好事。是的，你想試著隱藏不好的東西，但他們來看房子的時候還是會發現的。」所以現在你只是在浪費賣家的時間，讓那些不會買房子的人來看房子。因此，虛擬導覽實際上是一個很好的例子，試圖推動對買家的激勵，給買家更多的權力，這實際上也有助於賣家，即使這對賣家來說是一種間接的事情。所有這些資產都非常複雜。我覺得我可以再花整整一個小時來談談我們用來創建虛擬導覽的技術。讓我問問你這個問題。每一個資料庫的視圖都有其自己的自定義擴展——這只是再次，非常簡化，非常抽象——總是有一個機會來擴展標準，來構建專有版本，通過說你只能在這裡得到這個來吸引觀眾。聽起來 Showcase 就是其中一個例子。你認為這種動態有多廣泛？有一個公共資料庫，然後我們將要添加我們自己的專有資訊到這個資料庫中，並對每個買家說，「如果你想要酷炫的無人機飛越，你只能在 Zillow 獲得。」這種動態是如何運作的？因為即使——我不知道，你與 Matterport 有過爭議。有這些其他提供商非常希望在你的視圖中出現，然後就有機會讓你自己來捕捉這個價值。你如何看待這些界限？我認為我們的廣泛理念是：今天的任何創新都將在不久的將來變得商品化。所以我們希望以創新為先，並為市場創造正確的激勵措施來使用創新。因為回到你說的，我們試圖讓 Showcase 得到更多使用，最大的挑戰是它真的很難做到。人們必須改變他們的工作流程。現在，攝影師們已經改變了。這裡有這樣的情況，「我不一定想展示 Showcase 在房子裡會展示的所有東西。」這就像，「但你應該這樣做。它會讓房子賣得更快。」「但它會顯示我不想展示的房間。」這裡有那種動機。創新並為人們使用它創造正確的激勵措施，但它很快就會變得商品化。這也是為什麼我們甚至對所有豐富媒體內容持開放態度。所以，是的，我們有自己的技術。我們支持所有其他技術。我們在 Zillow 上支持很多 3D 互動平面圖，因為如果我們能讓更多人使用這些技術和工具，更多的交易將從離線轉移到在線。這仍然是我們正在努力的最大轉變，因為我們的業務是基於交易量的。我們從讓更多交易在線上和數字化中獲益。我們將傾向於開放，我們將傾向於平台支持，因為我們仍然需要讓所有這些技術，無論是不是 Zillow 的，都能覆蓋更多的內容。讓我問你最後一個宏觀問題。然後我想問你 Zillow 接下來的廣泛計劃。每當我與使用平台的人交談時，無論是大平台，都有一種感覺，他們已經失去了代理權。而且我認為這對於消費者平台上的消費者來說是非常真實的。對於消費者平台上的創作者來說，這是極其真實的。你問一個 TikToker 他們是否覺得對 TikTok 有很大的代理權，他們不會有這種感覺。我認為越來越多的消費者不知道演算法向他們展示了什麼。房地產是一個不同的業務，一個不同的市場。你已經說了很多次 Zillow 是小的，但對這個生態系統中的許多參與者來說，你是平台，你的規則是讓事情發生的事情。
當你為代理構建更多軟件時，你的平台設計方式將更多地影響他們的工作方式。對於買家來說，他們的房屋選擇僅限於在 Zillow 上看到的，這感覺像是一種限制。你如何讓這個生態系統中的每個人都感受到更多的自主權？因為你是大平台，他們不能像我一樣對你大喊大叫。這個類別真正獨特的地方在於——我們將討論交易者、買家和賣家，而不是那些僅僅將其用作娛樂的人——你從一個過於有限的選擇中挑選你想要的事物，並且必須做出一些權衡。在供應如此受限的市場中，買家實際上擁有巨大的自主權。這實際上更多地關乎確保你僱傭了合適的專業人士，並確保你最終做出正確的決定，這是沒有 A/B 測試的。你不會真正知道，直到你做了，然後你回頭看。這實際上就是自主權的來源。也許如果我們再次處於一個極端豐富的市場，買家選擇不受限制，那感覺會有所不同。但現在，如果我是一個買家，我的自主權在於最終我會看到所有我可能購買的房子，然後再做決定。那麼在賣家方面，特別是代理方面呢？因為我知道他們感到受限。是的。他們試圖解決的大挑戰是，「我如何更有效地經營我的業務？」在這個市場中仍在增長的代理是更好的代理，因為他們能夠在一個我們很久沒見過的低成交量水平中蓬勃發展。幫助他們獲得更多自主權是——是的，你可以說我們是平台，但讓他們更有效率，無論是我們的工具還是其他工具，都是一個非常好的方法。我可以給你一個我們如何嘗試這樣做的例子。長期以來，我們只是考慮，嘿，你從 Zillow 獲得了很多客戶。Zillow 有買家和賣家，你收集他們，然後，好吧，如果我們能幫助你轉換他們，他們會考慮 Zillow 的客戶，他們會考慮他們的其他客戶，他們就是兩個不同的世界。他們會說，「嗯，我真的很喜歡我從 Zillow 客戶那裡獲得的很多數據。你能幫助我了解我所有其他客戶的資料庫嗎？」因此，我們現在正在推出一個軟件工具，它不僅提供他們習慣的東西，也就是如果他們想使用 Zillow 買家和賣家的數據，他們可以，如果他們沒有 Zillow 買家和賣家，我們無法幫助他們。我們實際上是在幫助他們將來自 Zillow 的情報和洞察力與他們的其他數據連接起來，即使他們不是 Zillow 客戶。所以你可以說這是 Zillow 提供更多的軟件和工具，但這也是我們開放它，讓他們有更多的自主權來按照他們想要的方式經營他們的其餘業務。Zillow 已經 20 歲了；你即將離開這裡去證券交易所敲鐘。公司接下來有什麼計劃？構建這個綜合交易的其餘部分。我們希望達到一個境界，你可以打開應用程式——你談到的體驗，你下次這樣做的時候，你正在與應用程式中的代理方進行消息傳遞，你在應用程式中獲得預先批准，你在應用程式中簽署，你在應用程式中完成交易，你感覺它更數字化。它實際上確實像你手機上的其他應用程式一樣工作。它確實感覺更像是一站式商店。Jeremy，這真是太棒了。你必須回來。我對資料庫還有許多許多問題。非常樂意。非常感謝。謝謝。對這一集有問題或評論嗎？請通過 [email protected] 聯繫我們。我們真的會閱讀每一封電子郵件！Nilay Patel 的 Decoder The Verge 關於重大想法和其他問題的播客。立即訂閱！